有天有地，新鲜空气；露台烧烤，花园嬉戏。
两个娃，一只狗；下雪的冬天，壁炉、圣诞树、岛台上放着刚出炉的烤鸡……
是不是每位中产都有这样的梦想？
当你来到都市圈200多万别墅的售楼部，懵了，咔咔一顿操作刷了卡。
刚开始装修，逐渐后悔；装修完刚考虑入住，更加后悔；住了几次，肠子悔青了。
以前的梦想，如今成左右为难
南京房价在下跌，而都市圈更是跌疯了，以至于再次唤起中产的别墅梦，比如这位粉丝：我看中宝华一套别墅，总价降到260万了，我贷款应该能买下来，和父母、孩子一起住，这个想法可行吗？
群里顿时炸了，问题主要集中在——
1、买郊区别墅还要贷款？
2、260万房款都要贷款的话，130万装修款怎么办？
3、孩子一起住宝华，上学后辅导班资源哪里来？
4、父母年纪大了，生个病得开车多久才能到三甲医院？南京的120去镇江和安徽吗？
5、这种别墅一般入住率不高，老人会不会显得更孤独？
群友们都是买房经验丰富的老行家，一串很实际的问题啪啪啪出现在屏幕上，意向买家顿时不敢说话了哈哈哈。地产圈良心群，从来不无脑怂恿大家去买房，反而都会给出非常实际的建议，帮群友做风控进行提前预警。想进群的请加我——
我身边也有很实际的案例。某女士十多年前在宝华买了一套别墅，主要是考虑女儿在国外生活多年，回国住不惯高层楼房，所以提前买好别墅。
结果女儿带孩子回来住了没几天，就搬回仙林的小高层，理由是：孩子上学太远，周末住的话，辅导班还是得回南京市里上，来来回回太占用时间。
不得已，孩子外婆只能把别墅卖掉，但出手太难，而且卖房款+装修花了大几百万，打6折都卖不动。
我查了宝华的一些二手别墅，流动性非常之差，相当多的房子挂牌期限都超过一年，估计房主也佛了。
郊区别墅是中产最大“陷阱”
前阵子南京天气好，我在江宁一个别墅区溜达，发现至少20%的房子非常破败，有的大门上贴了5年前的水电费单子，有的院子里杂草一人高，还有的门锁都生锈粘连在一起……
我在现场的实拍图，这个别墅地段比郊区好太多
再说说身边的事吧。亲戚在中部城市有套小三房150平别墅装修多少钱，前几年没忍住全款买了套郊区别墅，装修用了一些贷款，一家人幻想着“5+2”的幸福生活。但没住几次开始跟我抱怨。
“周五晚上到，周日下午离开。但每次都要打扫卫生2小时以上（只打扫住的楼层），导致周五忙到十点多才有空歇歇，累到腰酸背疼。郊区配套跟不上，后备箱的牛奶、蔬菜、肉蛋都要装备齐全150平别墅装修多少钱，但因为只住两天，带少了怕不够吃，带多了又得后备箱拖回去，搬来搬去又累到不行。”
另外，孩子读小学以后，周六、日偶尔还有兴趣班和辅导课，导致只能住一天，就感觉不是在开车，就是在打扫卫生、搬运东西。
最鸡肋的是地暖，花了大价钱装了3层楼，结果开了一个冬天，实际才住了20多天，燃气费那叫一个肉疼。还有花大价钱装的院子和地下室，如今想想大概都是为了梦想付的智商税。
这种日子坚持了半年，她终于决定：不去住了，太累太折腾。
心疼，总共住了50多天吧，装修花了150多万。当然，去年房价也跌了不少。有时候想想：这些钱够全家把全世界的度假型酒店都住了也花不完啊。
郊区别墅五大硬伤
首先，大都是毛坯，装修成本高。很多人买房只看房款，却忽略了别墅装修成本至少是平层的2-3倍。我朋友有一套500平的别墅，装修大半年了，感慨道：500万花进去了，感觉还像个毛坯。
预算方面，按单方4000元起步，算是比较合理的价格。
其次，居住成本高。物业费多，冬天取暖、夏天降温的成本都不低，来回折腾的交通费都可以忽略不计。
保洁费用高。很多人说我同学自己打扫两层居住的空间，为什么不请保洁提前打扫？务实一点考虑，即使在大郊区，300平的房子让人打扫一次也要四五百，每周花这个钱只住一两天，对打工人来讲还是会有点心疼。
第三，生活体验差。所谓“露台烧烤，花园嬉戏”几乎是不存在的。南京的天气大家都懂，一年内又几天能在露台围炉煮茶喝咖啡的？况且只能周末住一两天的情况下。所谓花园也是要持续维护，动辄一两周才去一次，又怎能让花儿乖乖长大开花让主人去嬉戏？
第四，配套太弱不宜居。都市圈别墅自然景观好，安静、舒适。但周边大都没有完善的配套，比如教育、医院、商超、菜场等必要的生活资源。如果是老人长期住，每天买菜煮饭接送孩子，几乎不现实，依然只能年轻人搞定，可是年轻人需要打工，本身就很忙啊。
家有孩子的南京人都懂，孩子一旦读上学，郊区不可能满足孩子的教育资源需求，更解决不了老人及时看病就医的问题，住郊区别墅只会成为累赘。
第五，流动性差，易贬值。即使在以前楼市火爆时，二手别墅都很难成交，毕竟开发商比你房主更会造梦。这两年楼市变冷，二手别墅的流动性雪上加霜。即使是精装的二手别墅装修，打骨折卖房，依然很难成交。
这类产品适合三类群体
当然，郊区别墅并非一无是处，既然存在于市场，就一定有适合的客群。在我看来，它只适用于3类群体：
1、丁克自由职业者；
2、孩子住校或就读于附近国际学校的中年夫妻；
3、刚退休的50-65岁且耐得住寂寞的老年人。
最后给买家提个建议：梦想可以有，但要么买主城别墅，能当第一居所的，要么就大平层走起得了。有的梦想，只以梦想的形式存在，也不是坏事。
博主在地产圈多年，热爱看房，精于品牌PR，喜欢聊城市和楼市，常有更快更新的消息群内发布，有兴趣可加我探讨。