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以下正文
本周一，国家统计局发布今年一季度房地产投资、销售、到位资金等关键数据。
今年一季度，全国房地产开发投资同比仅增0.7%；商品房销售面积同比下降13.8%；商品房销售额同比下降22.7%；开发商到位资金同比下降19.6%！
楼市疲软之际，地产股最近却在作妖。
其中最为“妖艳儿”的就是中交地产了。
01
没人想到，进入娱乐圈的30多年的刘畊宏，突然在年过半百时，凭借健身直播火出了圈。
一个月涨粉千万，单场直播点赞超过2亿，在线观看人数达到200万+。
网友神评：晚上一个李佳琦，一个刘耕宏，简称“谋财害命”组合。
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有人在直播间整活儿，有人在资本圈作妖。
同样是令人想不到系列。成立近30年的中交地产（股票代码：.SZ），在房地产市场整体低迷之时，短短1个月时间，股价累计涨幅达225%，刷新历史新高。
其股价从3月中旬时的每股不足7元，一路飙涨到超24元，期间拉出了12个涨停，轻松秒杀其他地产股，在4700余家A股上市公司里也是独此一家。
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在4月13～15日3个交易日内，其收盘价格涨幅偏离值累计超过20%，不得不根据规定，发出风险提示性公告。
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有意思的是，国家统计局发布今年一季度房地产相关数据后的4月18～19日，其股价震荡走跌，尾盘直接被砸跌停。
不得已，中交地产紧接着涨幅异常公告之后，又出了跌幅异常公告。
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02
随着中央政策的调整以及各地因应变化，房地产的外部环境已有改善。
投射于资本市场上，就是近一个月来，A股地产板块回暖明显。
统计显示，3月中旬以来，地产指数涨幅超28%中交地产是央企吗，超九成地产股反弹，地产板块市值猛增5000亿。
其中，以中交地产、天保基建、万科、阳光城、建发股份等为代表的21只地产股，涨幅都超过了40%。
当然，其中最夺人眼球的就是中交地产。
其央企背景，盘子又小，股价此前又处在相对低位，成了游资眼中的不二选择。
在连续12个涨停之后，中交地产流通市值来到170亿元附近，与另一家央企大悦城控股的差距只有不到20亿。
股价创新高的背后，股东纷纷抛出减持计划高位套现。
首先是大股东重庆渝富。
其在2021年9月11日到4月12日之间，通过集中竞价交易减持了股，持股比例从10.69%降至8.96%，占到中交地产总股本的1.72%。减持均价为7.07元/股，合计套现了8463.3万元。
并且重庆渝富还将继续减持，其在4月12日的公告后15个交易日的6个月内，计划减持中交地产不超过 股，占公司总股本比例3%。
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除了重庆渝富外，另一股东湖南华夏及其一致行动人也在实施一轮减持。
公告显示，自去年12月15日至2022年4月6日期间，股东湖南华夏及彭程合计减持823.95万股，减持比例为1.18%，减持均价为8.25元/股，合计套现6797.59万元。
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03
股东减持套现其实也算正常，真正让投资者懵逼的是，中交地产的股价与涨幅，和其业绩明显不匹配。
从其近日发布的2021年年报来看，这个股价翻倍暴涨的开发商，其实和其他众多上市开发商一样，深陷在“增收不增利”的泥淖里。
年报显示，2021年中交地产取得全口径销售额560亿元，同比增长5.07%；销售回款591亿元，同比增长56.35%；权益销售额398亿元，同比增长7.28%；销售回款419亿元，同比增长51.26%。
在去年的市场环境下，中交地产的这个正增长业绩，似乎还不错。
但再细看，其2021年取得的营业收入145.4亿元，同比增长18.2%；总利润15.2亿元，同比增长4%；归母净利润2.36亿元，同比减少约32.2%。
收入与总利润正增长，归母净利润却骤降超三成，已给中交地产敲响了警钟。
而为了年报好看中交地产是央企吗，中交地产还通过股权转让或寻求增资，引入合作方，在失去了对部分子公司控制权的同时，将剩余股权按公允价值重新评估，从而得到了一笔7.67亿元的“意外收益”。
7.67亿元非经常性损益，比上一年约9672万元多了约6.7亿元，这成为其2021年净利润不会转亏的关键。
但另一项数据还是露馅儿了。
2021年，中交地产扣非后归母净利为-4.32亿元，相比2020年2100万元及此前的2019年2.59亿元、2018年2.86亿元，甚至拉长至10年来看，都是其首次出现扣非归母净利润的亏损。
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04
赚不到什么钱，负债还在快速增加。
和一众处于绿档或黄档的央企开发商相比，中交地产算得上是特立独行的一个。
截止2021年末，其净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。
“三道红线”全踩的中交地产，也成了央企开发商中的“当红炸子鸡”。
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具体来看，截至2021年底，中交地产总有息债务近630亿元，涉及信托融资186亿元，其中一年内到期有息债务近190亿元，涉及信托融资近70亿元。
不仅如此，2021年中交地产经营现金流净额为-44.5亿元，已连续4年为负。期末现金及现金等价物107.6亿元，虽比2020年底89亿元增加了18.6亿元，但与一年内到期近190亿元有息债务相比，短期偿债压力相当大。
当然，背靠中交集团这棵大树，中交地产再融资和借款相比一般民营开发商优势还是明显。比如去年中交地产就分别向集团借款 20 亿元、11亿元、23亿元，并在12月将部分借款进行了展期。
到今年3月份，其先发行了35亿元供应链金融资产ABS产品，后又公告拟发行最长5年期的50亿元中票、定向融资工具等。
同时披露，其将向中交集团再度借款45.8亿元，期限两年。
而各种秀借钱优越感的同时，缺钱的本质也暴露无遗。
05
手头紧的中交地产也在想办法，但有时就显得操之过急了。
今年2月，中交地产旗下位于重庆悦来的一个项目连吃了2张罚单。
行政处罚决定书显示，中交地产控股的重庆嘉熹房地产，作为两江新区悦来组团Q分区Q09-1地块的建设单位，未按时足额缴存项目资本金，以及未在开工建设前办理建设方案备案手续，被重庆两江新区建设管理局处罚。
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根据《重庆市城市房地产开发经营管理条例》，重庆两江新区建设管理局对违规的中交地产控股子公司罚款共计15万元。
有意思的是，吃了罚单的地块及相邻地块，是中交地产在去年重庆首批次集中土地供应中高价夺来，其时楼面价为10868元/㎡。
在此地块上，中交地产打造的拾园雅集项目，在今年1月份正式面市，销售至今卖了不到10套房。
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在重庆中央公园北这样热门板块，取得如此惨淡业绩，也难怪中交地产要闹点小脾气。
06
当然，最终这些小情小况和基本面的问题，都无法解释中交地产股价的一飞冲天。
甚至是中交地产自身。
其董秘办公室在回复媒体时称，“公司已经发出多次风险提示，我们也认为现在的股价已经远远超过公司的实际价值，一再提示投资者注意风险。股价高企是市场的行为，公司没有应披露而未披露的重大利好消息。”
所以，还是那句老话，股市有风险，入市须谨慎。
现在，楼市又何尝不是呢。
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文丨重庆楼云社作者丨地产万人迷