从现在开始，银行将开始降低首套住房商业个人住房贷款利率。根据主要银行之前的公告，2023年9月25日，银行将对符合条件的贷款进行批量利率调整，无需主动申请LPR定价浮动利率首套房贷款。
以中国建设银行为例，2023年9月25日，银行将按照前期公告的规定，对符合调整条件的首套住房贷款进行统一批量调整。调整后的利率将在当天立即生效，调整成功后将通过短信通知。统一批量调整的条件如下：(1)发放贷款时为首套住房贷款。(2)浮动利率贷款以LPR为定价基准。(3)目前连续拖欠天数小于等于90天。(4)当前贷款执行LPR加减点水平符合银行公告调整要求。9月25日8:00开始，贷款人可以通过手机银行APP、“建行智能个人贷款”小程序等渠道“存量房贷款利率调整”功能查询利率调整结果。
中国银行表示，如果贷款是第一笔住房贷款，可以从2023年9月26日起登录手机银行查询利率调整结果。
截至6月底，中国个人住房贷款余额为38.6万亿元。据业内人士估计，中国首套住房存量贷款合同近1亿份，其中约4000万借款人因利率高而面临协商调整。利率调整后，这些借款人的财务负担将大幅下降，平均下降约为0.8个百分点。
据估计，以100万元、25年期、原利率5.1%的现有抵押贷款为例，假设借款人与银行协商将抵押贷款利率降至4.3%，借款人的利息支出每年可节省5000多元。
如何操作“二套转第一套”
对于“二套转第一套”，各银行的流程略有不同。
在工行提供的策略中，贷款人登录手机银行进入利率调整申请页面，选择需要调整的抵押合同后，点击“ “上传“第一住房贷款证明材料”图像，贷款人可点击“检查指南”查阅当地“第一住房贷款证明材料”具体内容和提供方式，阅读并同意中国工商银行个人住房贷款利率调整确认，同时验证手机号码提交申请，手机银行将显示“成功提交”页面。申请成功后，利率调整申请处于“待接受”状态。股票抵押贷款利率调整后，工行将通过短信通知，或在移动银行“存量房贷款利率调整”部分查询利率调整进度和结果。
从9月25日起，中国建设银行将从手机银行APP开始、“中国建设银行智能个人贷款”小程序等渠道推出“第二套申请审查功能”，贷款人可点击“股票抵押贷款利率调整”-“申请审查”，选择审查类型“第一、非第一认证结果”，上传申请认证为第一抵押贷款认证材料，填写联系方式等信息。贷款人还可以将身份证和第一套抵押贷款证明材料带到营业网点。第一套抵押贷款证明材料一般为相关部门提供的住房数量查询结果或身份证明，以贷款机构要求出具的具体材料为准。
中国银行，如果贷款是两套住房贷款，将出现相关提示，按步骤操作，检查“存量房贷款利率调整范围”房查结果，复制粘贴相关声明，进入下一个材料上传页面，点击“添加图片”，逐一上传认证材料图像，点击提交，上传所有认证材料，提交确认，按提示输入手机验证码，验收界面成功。中国银行表示，由于审计需要，后续贷款机构的客户经理将联系客户，并邀请客户向贷款机构提交相关的纸质证明材料。
交通银行表示，如果显示“非第一套住房”状态，代表抵押贷款发放非第一套住房贷款，如实际住房情况符合城市第一套住房标准，请准备相关支持材料（如身份证明、住房数量查询结果或身份证明等，具体可咨询贷款机构），自9月25日起到贷款机构申请第一抵押贷款，或者通过移动银行在线预约申请，然后到贷款机构办理。
固定利率如何申请利率？
如果存量房贷款目前是固定利率，想要调整，需要转换为LPR浮动。
建设银行，如果贷款符合调整条件房查结果，从9月25日起，贷款人进入“我的住房贷款”界面，选择需要调整的贷款，点击“申请浮动利率”，签署利率条款变更确认，点击“确认”完成利率转换，利率调整状态栏显示为“已接受，等待调整生效”。贷款人也可以将身份证带到商业网点。
在交通银行方面，如果显示“非LPR浮动”状态，则表示存量房贷款符合利率调整条件，但当前贷款定价方式为贷款基准利率定价或固定利率，需要申请转换为LPR浮动利率，9月25日可登录移动银行在线申请。
中国银行对固定利率或中国人民银行基准定价贷款，需要到贷款机构变更为LPR定价贷款，然后申请存量房贷款利率调整。
抵押贷款利率下降，有必要提前偿还贷款吗？
林小姐原计划本月提前偿还部分抵押贷款，在得知存量房贷款利率下调政策后，终止了原计划。
“提前偿还贷款的初衷是因为利率太高。”林小姐介绍说，她的抵押贷款年化利率超过5%，手头资本财务管理的收入远低于这个水平。因此，她想提前偿还部分抵押贷款。”降低后，我的抵押贷款利率变为4.3%，与投资收入的利差不太大。我认为我手里有一些资金，所以我终止了提前偿还贷款的计划。”林小姐说。
“总的来说，在存量房贷款下调后，大多数人提前偿还贷款的必要性大大降低，之前的‘提前偿还贷款热’也将退潮。””克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓说。
肖文晓说，在存量房贷款利率下调后，新旧存量房贷款的利差不再明显。对于公众来说，是否仍有必要提前偿还贷款主要取决于他们自己的钱包。像以前一样，有些人不必“借新还旧”，因为“利差”。但是，如果公民手头有足够的现金，没有良好的财务管理场所，在降低存款利率的背景下，仍有可能提前偿还贷款。
“一般来说，提前还款只有在贷款的早期阶段才有节约利息的意义。”肖文晓提醒说，当等额本息的还款期限超过贷款周期的1/2时、等额本金的还款期限超过贷款周期的三分之一。此时剩余利息不多，提前还款意义不大。
一些银行表示，他们将继续调整股票首套个人住房贷款
除贷款用户外，记者还采访了许多国有银行的客户经理。中国农业银行的一位客户经理告诉记者，该银行的客户李先生是武汉艾尔美科技有限公司的员工，于2018年1月22日向湖北国家展览中心广场购买房地产申请了个人一手住房贷款。2018年1月24日，银行向客户发放84万元，期限为30年。还款方式为等额本金递减还款，利率类别为固定利率，个人一手住房贷款执行利率为5.635%，月还款额为5554.7元。
客户经理计算了调整后的月还款金额，并告知客户，9月25日利率转换后，实施利率调整为4.3%，月还款金额为4703.33元，比上一期月供减少851.37元。
中国银行一位客户经理告诉记者，9月18日，广西谭先生在微信官方账号关注了首套住房贷款利率下调的公告，并前往网点咨询相关事宜。贷款本金153万元，目前利率5.77%。他想知道这次能不能享受降息，能降多少。
据悉，零贷经理在查询贷款信息后表示，谭先生目前完全符合降息条件，最低可降至相应期限的LPR。目前，谭先生的贷款余额约为145.87万元，剩余贷款期限为321个月（约27年）。目前，实施利率为5.77%（LPR 147bp)采用等额本息还款方式。
据该网点零贷经理估计，10月25日调整后，谭先生的贷款利率可达5.77%（LPR 147bp下调4.3%（LPR 0bp)。谭先生的月供将从9036元降至7644元，月供1392元，年利息支出16704元。预计贷款期间利息将减少元。
2019年1月，刘先生在北京买了一套新房子，并在中国工商银行北京分行申请了200万元的二手房贷款，期限为25年，每月约12700元。由于刘先生曾在其他地方用贷款购买住房，根据当时北京的“认房认贷”政策，刘先生的贷款按照第二套住房贷款利率政策办理。利率是基准利率的1.2倍，即5.88%。后来，它被转换为LPR定价，然后是LPR 108BP。
经中国工商银行核实，刘先生家在北京只有一套住房，符合北京目前的第一套住房标准。贷款利率可降至签订合同时北京第一套住房贷款利率政策的下限，即LPR不增加。调整后，刘先生的贷款确实减少了108个基点，每月还款约10800元，比以前减少了近2000元。
中国工商银行表示：“将继续实践人民金融理念，坚持金融造福人民、造福人民、造福人民的原则，继续做好股票第一个人住房贷款利率调整，落实政策，服务实体经济，支持恢复和扩大消费，保障和改善民生。”