与这个五一假期一片“热浪”形成强烈反差的，是北京学区房的一片 “凉凉”。
但你细品，这学区房“凉凉”的背后，满满的是恐慌意味（无论入场者还是未入场者），与后浪们面对高房价的韭菜身份认知和愤怒感很不一样。
引发此次学区房讨论热潮的是北京西城区“多校划片”
与中国所有楼市都一样，学区房市场一样是政策市，政策之风来的时候还是要颤抖下，但坍塌倒还不至于。
毕竟，对学区房的信心是无数望子成龙（夹杂对资产增值的渴望和投机者的赌性）的中产家庭构建起来的。而且，学区房背后有坚实的制度支持。现行的入学制度，与户籍、房产强相关，学区房是以上制度的衍生品而已。杀死学区房的，绝对不会是“多校划片”这种分蛋糕的方式。
能够轻易被“多校划片”击垮的，一定是那些天价学区房的始作俑者—“过道学位房”、“地下学位房”、“仓库学位房”等。政策打压的，除了畸形的学区房价外，还有人性的贪婪，以求“扶正固本”，坚定“房住不炒”正道。
西城的示范，全国通用，不过要先对照下自身城市教育的发展阶段。不要再问深圳会不会跟进，深圳各区都有推行片区。
还在纠结的准入场者，可以继续跟攻略君梳理：
01/杀死学区房的，绝不是“多校划片”
1）先回顾下“多校划片”的由来：
学区房的话题由来已久，而学区房要凉，大概是从大家讨论“多校划片” 开始的，这个时间点是2014年，当时教育部就提出“就近入学”、“划片入学”， “优质初中要纳入多校划片范围”。上图关于“学区房”和“多校划片”的百度指数也可以印证。
对学区房的狂热崇拜从此兵分两路，只是时至今日，天价学区房的新闻从未断绝。
2015年11月26日教育部基础教育一司司长王定华表示，教育部考虑推行"多校划片"，且钦点24城市，北上广深悉数在列。
2016年，教育部官网挂出《教育部办公厅关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出：“……积极稳妥采取多校划片……实行多校划片的，应通过随机派位方式分配热点学校招生名额。”
2017年5月，朝阳区在全北京率先推出“多校划片”，后取消，2018年6月，东城；2017年9月丰台；2019年1月，海淀跟进；2020年，北京最后一区—西城区正式实施。
2）“多校划片”的达摩克利斯之剑落下时会发生什么？
最直接的便是学区房市场的影响：
先看下“多校划片”政策冲击下的短期市场：一片群魔乱舞
虽然网上一片“凉凉”，现实的西城区学区房交易市场却异常火爆：“上千万的学区房每天成交10套！面对最后的上车机会，这些北京家长拼了”、“ 多校划片后，西城学区房暴跌300万”、“ 学区房，单日挂牌量猛涨3倍！”恐慌抛盘者、趁机入场者、趁火打劫者等乱力怪神……一派群魔乱象。
距离7月31日（新老划断：自2020年7月31日后2019教育部学区房取消，西城区购房家庭的适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。）还有两个月的窗口期，明知前景不妙，依旧有人愿意踏上这一波末班车，想必是政策淘洗出的具有真实教育需求的群体（也不排除学区房的坚定信仰者），预计会对一些实际居住意义不大的房产用完学位即抛。
我们暂时看不到7月31日之后对西城区学区房市场的长期影响，但可以参考其他区的表现。
在去年写北京东城区多校划片的历史文章有为大家分析多校划片对房价的影响：
多校划片短期内会引发学区房震荡，长远来说是削峰填谷，打击学区房的高溢价，同时又抬高了片区的门槛，将金字塔型的学区房资源挤压成了橄榄型，进而让房价更均衡。
结合南方周末19年7月份的调查实例，我们再来看下两个典型的区域：东城区的豆瓣胡同和海淀区的清河片区学区房。
2018年6月东城宣布“多校划片”政策后，豆瓣胡同（原来对应学校：名校“史家小学”）曾出现小幅下跌，然后维持横盘状态，现在要在这里买一套48平一居室，大概需要650万元左右，现阶段报价在650-700万之间，而2018年，房主报价几乎全都在700万元以上。
海淀的学区房自2018年以来也有所降温：海淀清河实验二小学区的一位中介介绍，2018年新政后，清河的房价确实有松动，但幅度并不大，来看学区房的家长明显减少了，很多人还会考虑居住情况，而不只是单纯为了学位。
不过需要提醒大家的是，北京的学区房市场降温也要考虑近两年北京整体楼市走低的大背景。这两年北京房价下跌了20%，学区房虽然不能独善其身，但依旧是抗跌的中坚力量，以及率先复苏的榜样。
3）“多校划片”打压天（单）价学区房的同时，也在筑墙
受这一轮政策冲击最大的一定是游走在政策边缘（不具备实际居住价值或者居住价值极小的）的天（单）价学区房，比如2016年单价就破46万的文昌胡同这种。这里不得不说下一个误区，我们习惯拿单价做噱头，却忽视了购房者最终掂量的是房产的总价。
参考阅读：
2016年46万每平的文昌胡同，总价530万，在整个学区内，这种面积只有11.5平的学区房一定是少数，也是总价洼地。哪些人会买呢？挤破头拼尽全力要读名校的刚需，以及看好涨势的投资者。
而多校划片政策打压了这些过道房、仓库房等畸形学区房的天（单）价，击退了一帮投机主义者，也抬高了片区的入学门槛，同时也斩杀了一部分刚需的名校梦。
多校划片追求的教育资源均衡只是有产者内部的资源调配，并非大家认为的教育公平，离“租购同权”还很远。
先了解下北京以户口+房产为基础的顺位原则，结合下图西城区的入学流程图可以知道：
西城区户口+独立产权房＞西城区户口+“四老”房＞非西城区本市户口+无房＞……
而能够参加学区派位的，只有符合条件的北京市个人居民户籍适龄儿童而已。
户籍、房产的重要性依旧坚不可摧。多校划片并不影响学区的存在以及学区房的存在。
4）政策何时真正全部落地？全部落地之后又会怎样？
触碰既得利益者的政策的推行是一个艰难的过程。
2017年5月，朝阳区在全北京率先推出“多校划片”，导致发生芍药居、珠江帝景众多业主和大爷大妈的散步事件，后来教育部门又默认取消了这一政策。
2019年，南方周末的调查《北京“多校划片”，让学区房不值钱了？》也写到：在北京，并没有多少区能真正落实“多校划片”。
攻略君在2019年也曾偶遇中关村家长，被告知那里多校划片第二年便没有实施，在录取时，非原学区学生直接pass。
大家也可以询问下北京的朋友，真正落实的“多校划片”占比多少？
至于西城区，意义更特殊，政策最终落下时遭遇多大的阻力，从下图可以略知一二。
且不说多校划片并没有消灭学区房的初衷，在教育资源丰富的北京做下均衡化改革，都是一件举步维艰的事。
在任何城市落地触碰既得利益者的政策，都非易事。
先易后难往往是政策推行的过程。也因此，会有人发现其中的时间窗口（后文详述）。
即使真正全部落地之后，摇号就可以保证公平吗?看看深圳楼市近期曝光的喝茶费事件由何而起便知。
02/“多校划片”，很难让深圳学区房“凉凉”
首先，多校划片并不能让学区房彻底凉，原因参照北京。
其次，深圳推行多校划片还不是主要任务，深圳教育当下 “患寡”,而非”患不均”。
在一文中，有为大家总结过深圳当下及未来面临的巨大的学位竞争压力。
深圳当下主要的矛盾是教育资源不足，而非不均衡。但多校划片也已经开始实施，包括福田、南山在内的区都有大学区、共享学区、分享学区之类的几所学校共同面向片区招生的措施。总体来讲推进过程是从关外到关内，新片区慢慢推进至老牌片区。
从喊多校划片到全面实施，北京花了6年时间，真正全部落地，时间未知。深圳呢，也一样道阻且艰吧。
说回深圳的当下要重点解决的基础教育资源不足的主要矛盾，我们来对比下数据。
西城区是北京教育资源最优质的区域，而对应深圳，福田区可以算是深圳教育的头牌，算下每平方公里的学校数，福田就骄傲不起来了，其他区可以用惨烈来形容。
深圳各区每平方公里小学数量
上表仅是数量比对，深圳要做的不仅是填平数量的沟壑，还有教育水平，而学校质量与区域的地位、经济，生资源密切相关。要补上深圳这个教育短板，真的会是路漫漫。
深圳有1300万常住人口2019教育部学区房取消，450万户籍人口，有超过200万的小初幼儿园人数，深圳要面对的是超过北上广的教育压力。
教育资源不足致使各区近年来频频发出学位预警，现阶段深圳要解决的，是提供学位，而非均摊优质学位。
全面均衡化之前的这段时间，便是前文所讲的政策留给大家的时间窗口。
深圳目前有180万套商品房，住房严重供应不足，而名校学区房比例又微乎其微。优质学区房会被追捧是必然，即使政策之剑高悬。
当均衡政策有朝一日出炉时，那些选择了优质的教育片区依旧可以减缓冲击。
龙华大学区积分制度
前文说过了，“多校划片”在调配的同时，也在保障有产者的利益。深圳的积分入学制度与北京的顺位原则大同小异，一样重视户籍和房产。“多校划片”也只是扬汤止沸。
基于北京的前车之鉴，深圳人购置学区房的时候应该会多一层思考，克制人性中的贪婪和愚蠢，不在政策边缘试探，不碰高风险的老破小，布局优质学区片区的优质房产，择时而动，可以避免自己手上的学区房过早不幸凉凉。
·ＥＮＤ·
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