本文是广州淘房志踩盘评级：第九十六篇
编辑|四季
号称南沙第一旧改项目升龙臻府已于7月份开放营销中心。
小编心里也是美滋滋的，毕竟，缺货的金洲板块多了新项目，置业者也多了一个新选择。
然而，网友吐槽声接连不断，去到营销中心，没有效果图、户型图、楼书，优缺点仅靠销售的嘴讲出来。
想看样板间，行，先办理诚意登记。
好一个霸气旧改刚需盘，这样的项目买家是否敢入手？
实拍图
话不多说，小编决定实地感受一番。
缓慢的4号线，拥挤无座，苦不堪言
交通评级：★★☆☆☆
小编从万胜围出发，搭乘4号线到金洲站下车，预计一个小时的时间。
四号线不愧为“死耗线”，不仅慢到怀疑人生，还摇摇晃晃。说是一小时的路程，小编心里觉得已过了两小时。
讲真，如果在这边居住，中心区上班，这地铁的速度，加上没有座位一直站着，坏情绪如影随形，真的影响工作效率。
从金沙洲A口出站后，沿双山大道往万达广场方向走，到与环市大道中路口交叉处，往右转，继续直行即可到达项目。
实拍图
升龙臻府距离4号线金洲站大概700米，地铁上盖容积率，当然是项目的一大宣传噱头。
不过在区位图上，小编觉得升龙臻府太着急了，水印也不舍得去掉。
据了解，7月份的区位图上面，15号线曾被标注为在建中。
说一千道一万，还是急着入市。如果项目的建设也是以这种速度和态度，后续就危险了。
配套虽好，容积率太高
配套评级：★★★☆☆
老实说，升龙臻府的生活配套，已经非常成熟了。
项目一路之隔是南沙万达广场，周边有休闲广场、美术馆图书馆、餐饮店、星级酒店等，举步可达。
万达广场
教育方面，项目配有18班公办18班，2班托儿所。周边有金隆小学、广州外国语学校附属学校、华南师范大学附属中学等。
配套的确很优越，但其容积率真是硬伤。
升龙臻府占地面积约8.3万㎡，总建面约35万㎡。整个项目共分为A、B、C、D四个地块。
其中A地块和B地块开发建设商品房，共有1344套货量；C地块和D地块则是复建房。
这也导致了项目的容积率超标，高达4.2。我们在沙盘上看到的，A1、A2栋楼间距就很小。
按照常规标准，一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3。
显而易见，升龙臻府的容积率已超出常规标准。
高容积率的住宅项目意味着小区内房子建的多，人口密度大，居住问题随之而来。
比如，绿化覆盖率降低，楼间距变小，活动区域减少，道路狭窄，车位不足，人口流动性大不易管理等。
另外，疫情之下，同楼栋感染案例频发，大家更应该明白居住环境的重要性。
隔壁竞品上线，能否脱颖而出？
关于产品，升龙臻府只有两种户型，面积涵盖建面约96㎡3房、128㎡3+1房，两梯六户。
户型方面，因诚意登记问题，小编看不到，只能在现场拍拍模型图。
96㎡模型图
经典竖厅设计，如果不是南北对流的户型，房子采光效果极差。过道占据一定的空间面积，使得利用率下降。
128㎡模型图
128㎡户型横厅设计，南北对流，有入户花园，在布局上更加符合住户需求。
约7.5米长观景大阳台，在一定程度上保证了室内的光线。但是有个明显的缺点，阳台连接主卧容积率，私密性堪忧。
我们来看看同片区的竞品情况，两个项目同一天开的样板房。
阳光城丽景半岛户型面积涵盖建面约85㎡2+1房、105㎡3+1房、118㎡3+1房，3梯6户。
没有对比就没有伤害，升龙臻府与隔壁竞品相比，优势并不明显。
例如，隔壁竞品85㎡就可以做到3房。户型上虽然会紧凑些，但是对于刚需置业者来讲，能少花钱就是一个不错的选择。
当问到价格方面时，销售有些支支吾吾，说是看指导价。
因受限价影响，金洲板块新房指导价约为2.8万元/㎡。如果升龙臻府按照指导价入市，除了外立面和门窗，内部装修标准将有所降低，不排除以毛坯形式发售。
两年来，升龙鲸吞广州9个旧改项目，预计投资金额约948亿元（含合作项目）。
这条过江龙，创立于福建，发迹于郑州，总部位于上海，现在又豪赌广州旧改。在外界看来，就是东一榔头西一棒槌，活干得不彻底。
升龙在多个城市有旧改项目，但由于项目未能如期建成，合同违约纠纷时有发生，例如延期交房、学位、水电、车位问题等。
去年7月，升龙因与南沙金洲冲尾村村民有纠纷，工地停工3个月，影响了回迁房施工进度。
前一段时间，黄埔夏园村召开表决大会，要求升龙退出夏园旧村改造项目。这可真是丢尽脸面了，被公开表决踢走……
另一方面，2020年升龙集团销售规模跌出行业前200，甚至不足71.5亿元。
不到百亿规模就敢撬动九百多亿旧改，再加上旧改项目投入成本大、变现周期长、村民意愿等因素，升龙的考验还在后头呢！
基于以上种种，小编总结一下个人对项目的看法：
其一，需要指出的是，项目的各方配套是挺完善的，交通、教育等方面都符合要求。
其二，就居住品质而言，小编是不推荐的。其户型和容积率，实在是一言难尽。
其三，投资角度。金洲板块的确能够带动投资需求，不过因升龙旧改项目屡屡爆出问题，加上限价影响，何必蹚这趟浑水。
你怎么看待升龙臻府呢？欢迎留言转发一起探讨。
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